マンションの独り言

マンションの総会というのは、管理組合の収支予算、事業計画をはじめとする基本方針、重要事項を決定する最高意思決定機関とされています。

最低、年一回の総会開催は区分所有法でも義務づけられています。その他、総会開催のための詳細についてはこの法律に基づき、一般的にはマンションの管理規約に規定されています。

多くのマンションで、特別決議は別として、議決権総数の半数以上の組合員が出席すれば、総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決するとしています。しかし、　「出席組合員は書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む」　としている場合が多く、委任状の提出で済ませています。それもほとんどが理事長への委任となっているようです。つまり組合員の半数の委任状を集めれば通常の総会は理事長判断で決議できる仕組みになっています。

築20年の100戸ほどの住居専用の某マンションの話です。
役員は任期1年で輪番制、理事長はくじ引きで決めています。但し、理事長は次期の監事とするとしています。

このマンションの総会議事履歴を見ると、毎年の総会で、本人出席が組合員の約2割となっており、約7割が理事長への委任とした総会での組合運営がなされています。本人出席のほとんどが新旧役員です。つまり総会は理事会役員メンバーに数名の組合員の参加で成立しています。20年間ほぼ同じような結果が記録されています。

このマンションは、管理組合の運営は公平に順番を決めて組合員全員が役員になるようになっています。役員になった一年間は責任を持って管理組合のお世話をすると言う、暗黙の了解が出来上がっているようです。だからと言って管理会社に任せっぱなしではなく、その時々の役員がそれなりに対応しているようです。それは各期の総会議案の豊富な内容から、うかがい知る事が出来ます。

平成17年に国土交通省が発表した適正な管理組合運営の為の「マンション管理標準指針」による、「総会には少なくとも半数程度の組合員が実際に出席していることが望ましい」とは少し外れた総会ですが、20年間大きな問題もなく、建物維持管理も適正に粛々と行われているようです。

マンションのコミュニティが特に活性化しているようには見えませんが、居住者が適度に距離を保ち、その時々の組合役員を信頼し、組合運営をするという風土のようなものが出来ているのではないかと思います。将来のことは分かりませんが、居住者の良識をお互いに尊重しあうと言う気持ちが継続できていれば良いと感じます。

「組合運営はこうあるべきだ」というものは確かにあるでしょう。しかし、それぞれのマンションが、そこに住む人が納得できる方法で運営すればいいはずです。違法な運営方法でなければ。


大阪のマンション居住者の為の「マンション交流サロン」を開催しています。
「マンション交流サロン」の詳細についてはここをクリックしてください。　  

新築のマンション購入者はほとんどが「青田買い」です。

人気の高いマンションは基礎工事中に完売することがあります。購入者は専有部分のモデルルームを見て、その通りのマンションが出来ると信じて、高額のマンションを手に入れるのです。

マンションの引渡しの前に、売主は、内覧会と称してマンション購入者に専有部分の竣工検査まがいの事をさせていることに疑問を感じています。

最近では、内覧会同行を業務としている専門家に有料で立会いを依頼する購入者が増えているようですが、あまり意味がないように思うからです。

ほとんどが建物に関しては素人の購入者に、時には、何十箇所もの手直しを指摘をされて、次の再内覧会までに直しておきますという形の内覧会となっているようです。

現実に、内覧会での指摘事項も、まだ工事が未完成ではないかと思われるような項目も散見されるようです。売主の都合で購入者に検査をさせ、見逃したところは、買主の責任にするような内覧会は、むしろ無駄です。

又、買主も専門家を同行し、専有部分の表面だけ見て、建物を確認しましたというサインをする必要はないと思います。

マンション購入者は、専有部分だけ購入したのではありません。その何倍もの費用のかかっている共用部分も購入しているのです。建物全体の品質の責任は全て売主にあります。

完成検査済みの証明書を売主から受け取ればいいだけです。住み始めてからの手直しはいやだと言うのは、売主の都合です。

本来、内覧会というのは、買主が始めてマンションの完成した状態を見る機会です。売主が買主の立場で十分な検査をして、約束通りの建物が完成した段階での、各設備の使い方や共用部の使い方を説明する機会だと思います。

そのためには、売主の責任で専門家に検査をさせ、納得のいくまで手直しをさせて、隅々までクリーニングを済ませ、汚れや傷のない状態で、マンション購入者に完成披露をする責務があるはずです。不具合のない建物を引き渡すのが売主の責任ですから。

但し、建物は、問題があれば、使い始めてから本当の不具合がわかるものです。そのときには、購入者の味方になってくれる専門家を必要とするかもしれません。


59億円、倉庫に保管している人あり。一部、カビが生えていたそうですが、使わなければただの紙屑。










  

先日（3月1日）、京都市内で行われた京都市主催の「マンションコミュニティの上手な作り方」と題するフォーラムに聴衆として参加しました。

最近、マンション問題に関するセミナーやフォーラムは各地で開かれていますが、「マンションコミュニティ」をテーマとしたものは珍しいと思い参加してみましたが、このテーマを選定した主催者の意気込みは感じることが出来ました。

主催者側は、このテーマで参加者がどのくらい集まるのか心配していたそうですが、定員400名に対して約300名の参加があり、予想以上に興味のある人が多いのに驚きました。

ただ、この日の参加者も、他のマンション問題に関するセミナーと同様、高齢者が大半を占めています。

開催パンフレットには、マンション、コミュニティ、フォーラム、パネルディスカッション、コーディネーター、パネラー等　カタカナ言葉が沢山使われています。現在、一般的に使われてはいますが、本来の意味が主催者、参加者共にどこまで理解されているのか興味を持ちながら、聞いていました。

フォーラムの要点と感想を紹介しておきます。

第一部　4名の方の基調講演
1）　京都市からこのフォーラムの業務委託を受けている、マンション問題を専門とするＮＰＯ法人の代表者の話
　　　「マンションの予測される様々な危機を乗り越えるには普段のコミュニケーションを意識的に取組み、外部の専門家をうまく使うこと。」
＊　丁寧な分かり易い説明でしたが、今では一般的な話であり、ことさら目新しい話ではない。

2）　不動産業者の話
　　　「マンションの管理の良さを不動産の査定評価に加えたいが、評価基準が見当たらない。今後は、管理組合から情報公開を求めて、それを生かしていきたい。」　
＊　マンションの価値を上げるには大事なことだが、真に公平な評価基準は誰が作るのか？　しかし、不動産業者の話は目先が変わって意外と面白い。

3）　マンション居住者二名の話
＊　個人的な体験発表であり、他のマンションで適用できるかは疑問。
　　一名の方の「パーソナルネットワーク（個々人の交流や交友関係の広がり）が良好なコミュニティの礎となる」と言う意見には共鳴できます。

第二部　パネルディスカッション
基調講演者4名に市職員1名を加えた5名で、第一部の講演に対する参加者の質問を元に展開。
＊　本来の意味のパネルディスカッションではなく基調講演の補足説明に終始したのは残念でした。

参加費無料ということでしたが、このフォーラムの開催には費用がかかっており、そこに税金が使われていることには違いありません。多くの参加者がどのような思いを持ってこのテーマのフォーラムに参加したのかに思いを馳せれば、もう少し違うディスカッションが出来たのではないかと思います。

このようなフォーラムやセミナーではほとんどがうまくいった話が多くなりがちですが、現実の「マンションコミュニティは何故、活性化しないのか」、うまくいってないマンション居住者の話を絡み合わせてディスカッションが出来ると、本当の問題が明らかになり、望ましいマンションコミュニティの姿が見えてくるのではないでしょうか。多くの参加者の顔をみながらの私の感想です。


今日はひな祭りです。男雛と女雛は左右どちらに飾るのが正しいのでしょう。関東と関西に違いがあるようですが・・・






  

週間ダイヤモンド2月16日号に「マンションが危ない！」と題した特集のなかに「大手管理会社顧客満足度ランキング」なるものが掲載されています。

記事には、管理会社の変更を検討する場合の参考にしてほしいと記載されています。

原則管理戸数５０００戸以上を受託している大手管理会社を対象にアンケート調査を実施して、回答を得た９２社をランク付けしたものです。

顧客満足度を定量的に判断できる８項目について点数化して合計点が高いものからランク付けしています。

その８項目とは　①受託管理組合解約率　②フロントマン一人当たりの平均担当組合数　③管理業務主任者比率（対フロント担当者数比）　④有資格者比率（対管理組合数比）　⑤正社員定着率　⑥未集金の対応期間　⑦自社運営の「緊急センター」の有無　⑧自社運営の「研修センター」の有無となっています。

調査項目の詳細の説明は省略しますが、いずれの項目も顧客満足度を間接的に捉えたものであり、管理の実態を把握したものではないことがわかります。

なぜなら、記事の説明は次のような内容となっています。

1）顧客満足度としているが、直接、マンション居住者から聞いたものではなく、管理会社からの自己申告による回答である。

2）管理の質を調べたものではなく、定量的なものに限定しているが、数字の信頼性を確認したものではない。

3）管理戸数などの規模は調査項目外としたため超大手の管理会社は不利な結果となっている。

4）アンケートに回答しなかった会社はランキング外となっている。

昨今の、管理会社に対する管理組合のニーズは各マンションの実情に合わせた対応が出来ているかどうかであり、量ではなく質を期待しています。

つまり、この調査結果は管理会社の実態の一部分を見たものであり、ランキングとするには相当の無理があり、読者の判断を誤らせる結果となる危険性があると思います。

このビジネス週刊誌の管理組合に対する影響度がどのくらいあるのか分かりませんが、「マンションが危ない！」というショッキングな内容につられて読むマンション居住者がいても不思議ではないでしょう。
出来れば、上位にランクされている管理会社に委託している管理組合から直接アンケートを取り、実態の確認結果を知りたいものです。

とりあえず上位にランクされた会社は管理組合に対して自慢出来る資料にはなるでしょうが。


テレビの生放送中に地震の様な揺れがありました。強風のせいだそうです。超高層ビルが柔構造であることが改めて確認できました。



  

当ブログをご覧頂きましてありがとうございます。
今回は、地域限定の話で大変申し訳ありません。

今月から、下記の要領で、マンションの管理組合の役員様やマンション居住者の皆様と実務経験豊富なマンション管理の専門家と話し合う場所として、毎月、第一、第三水曜日に定期的に「マンション交流サロン」を開催することにいたしました。
ぜひ、お気軽にご参加下さい。

尚、メール　brightman@s7.dion.ne.jp　でも予約の受付をしています。

3月の開催日は5日、19日です



  

マンション管理新聞の2008年1月15日号に、管理会社26社のトップの年頭挨拶が掲載されています。

いずれも、マンション管理を専門とする大手の管理会社です。

昨今話題の企業倫理の問題を反映して、コンプライアンス（法令順守）の徹底・重視に関するコメントが多いように感じます。

平成13年から施行された「マンション管理適正化法」で初めて法的に管理会社に対する登録や管理業務に関して一定の義務が課せられるようになりましたが、これは管理会社として守るべき最低の基準であり、いまさら、大手と言われる管理会社が、コンプライアンスの確立等を表明しなければならないことに奇異な感じがします。

むしろ実態を見ると、法令の整備をすることで管理会社はその範囲内のことを業務としていれば、余分なことはしなくてもいいような社員教育をしている気がしてなりません。

その他にも、各社とも似たような表現をしています。「マンション居住者に安心と信頼できるサービスの提供」「現場を充実し、お客様の生のニーズを把握」等々

一部を除いて、ほとんどの管理会社はマンション分譲会社の系列会社で、これまで、選ばれる努力をしないでも仕事は回ってきます。むしろ管理会社の社員の中には、増え続けるマンション管理組合に悲鳴を上げています。

国家資格である管理業務主任者は30管理組合に一人設置すればいいわけですから、社員のノルマをその範囲で増やすことは、適法なわけです。一人のフロントマンが、それぞれの管理組合の条件に配慮して対応できる管理組合の数は7～8箇所が限度ではないかと言われています。現実には15～20箇所の管理組合を一人のフロントマンで対応している管理会社が見られます。

「管理の質は、担当者であるフロントマン次第で決まる」と言われたのは昔の話です。今は、管理会社の社員教育が徹底してきたおかげでどのフロントマンも管理組合のニーズに合わせた対応が出来にくくなっています。余計なことをするとノルマが果たせないからです。

そして各社のトップが同じような発言をしていると言うことは、どの管理会社も似たようなものではないかと思わざるを得ません。

大手の管理会社はどこも受託戸数を増やし続けています。そのため事務処理の効率化を盛んに進めていますが、マンション居住者のきめ細かなニーズの把握は、遠のくばかりです。

管理会社はマンション管理のプロであり、マンション管理に関する多くのノウハウを持っています。と同時に、管理会社は、自社の都合のいいようにマンション管理を行う上でもプロであることを忘れてはならないと思います。


大阪の新しい顔が決まりました。目標は「子供が笑う、大人も笑う大阪に」。今までの大阪の笑いは空笑いだったのか？  

フロントマンの話を続けます。

管理会社の管理組合との窓口は一般的には「フロントマン」と呼ばれる人です。最前線の人という意味でしょうが、管理員は別として管理組合が直に接するマンション管理の専門家といってもいいでしょう。

某マンションでの事例です。

ある居住者から隣戸を購入したので、２戸を一体として使いたい、ついては、戸境壁に開口部を設けたいとの要望があり、その居住者から依頼された建築士の「開口部を設けても問題なし」との見解書を添付して、管理組合へ許可申請が出されました。

相談を受けたフロントマンは見解書の内容を信じて、総会議案とするよう理事会に進言しました。

理事会で承認され、総会議案の一つとして全住戸に議案書が配布されました。

議案書を見て疑問に感じた、住民の一人がその建築士に確認したところ、依頼主の要望に応じて、現地を確認しないで販売パンフレットだけだけ見て、そのマンションはラーメン構造なので戸境壁は雑壁と判断し、開口部を設けても構造耐力上問題ないとした見解書を作成したとのことでした。

このマンションの設計図の中の構造図を確認したところその戸境壁は基本的に触る事が出来ない耐震壁として設計されていました。

もちろん、その議案は総会の前に事実を知った理事会の判断で廃案となりました。

フロントマンは自ら判断する能力を持たなかったのです。管理会社として、居住者の要望の中身の信頼性を確認することもなく、専門的知識のない理事会の判断に任せたのです。要望事項が「共用部分の変更」に該当するという認識もなかったのです。

管理会社から建物に関しても技術的能力のある優秀なフロントマンであるとして派遣されているにもかかわらずにです。

もし、議案書を見て疑問に感じた居住者がいなければ、そのマンションのその後が、どうなっていたのかは想像できると思います。

もちろんそのフロントマンは交代しましたが、果たして交代したからといって事態が変わるのかは、はなはだ疑問です。

「住環境の充足と資産価値の向上のために管理組合のニーズに答えています」と標榜している大手の管理会社のフロントマンの話です。


今朝は、窓から見える畑が、うっすらと雪化粧をしています。朝の仕事は、ガラス窓の結露拭きからです。
  

マンションの管理を受託している管理会社は、受託戸数のランキングの上位１０社で日本のマンションストックの４割近くを占めています。大手と言われる管理会社のマンション管理に関する影響力は大きいと言えます。

そこで、某大手の管理会社の実態の一部について見ます。

分譲会社系列で受託戸数上位10社の内の一つである管理会社が管理している某マンションの事例です。

そのマンションは、築15年を過ぎて初めて管理規約の大幅な改定を実施しました。理事会で自主的に国が公表した最新の「マンション標準管理規約」を参考に改正案を作成し、総会決議の後、承認された改正規約が全戸に配布されました。

配布資料は管理会社が作成したものです。しかし、その改正案は、総会で決定した内容とは違うものが配布されていました。

原因は、その管理会社が全社的に独自で作成している標準管理規約をもとに、修正した内容をそのまま配布したものでした。担当者であるフロントマンが社内の事務担当者に資料を作成させ、内容を確認しないで各住戸に配布した結果だと言うことが分かりました。

その管理会社は「マンション標準管理規約」に準拠していますが、微妙な部分で管理会社の都合のいいようにかえられたものを自社で標準管理規約としているのです。

管理組合から依頼を受ければ、その社内標準管理規約をもとに管理規約の改正案を提案しているようですが、内容の詳細はここでは省略します。

この事例で分かることは、事務処理の効率化のもとに役割分担をし、機械的に処理がなされていることや「コンプライアンスの徹底」を表明して、最低限の法律は遵守するが、後は自社の都合で管理組合をコントロールしていると言うことです。

また、フロントマンが受け持つ管理組合の数が多い為、細かいところまで目が届かず、事務的に処理せざるを得ない実態です。

このマンションは、理事会が主体的に管理規約の改正を実施した為に、問題を回避できましたが、大手だからと安心して管理会社に任せきりの管理組合は、問題があることすら気づかないのではないかと思います。

この管理会社の話しもう少し続けます。


製紙業界の古紙の配合率の偽装発覚。又、ＮＨＫ記者らの株のインサイダー取引疑惑。企業の表明している「コンプライアンスの徹底」とは掛け声だけなのか？  

一口に管理会社と言っても、ピンからキリまであります。
３０万戸を超える管理受託をしている管理会社から一つの管理組合からだけを受託をしている管理会社もあるようです。

あるいは、そのほとんどを親会社であるマンション分譲業者の販売したマンションを自動的に受託している管理会社から、まったく分譲業者とは関係なく独自の営業努力で大手の管理会社まで成長した管理会社まで様々です。

マンションの供給は「区分所有法」が出来た昭和３７年以降、大衆向けのマンション供給が飛躍的に増大し、マンションの増加と共に分譲会社系列の管理会社が出現しました。

マンションストックの増加に伴い、国は、１０年ほど前に、分譲マンションの管理業務等に係る行政監察を行いました。
その結果、管理委託契約書に収支報告規定がなかったり、理事長名義とすべき修繕積立金の口座が、管理会社名義になっている等、ずさんな実態が明らかになりました。

この事態を受けて、平成１２年の「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の制定につながりました。

しかし、この法律は、管理組合に対する支援体制や管理会社に対する規制等、マンション居住者に関係することが規定されているにもかかわらず、その内容についてほとんどの住民が知る仕組みはありません。せいぜい、「マンション管理士」という資格が出来たらしいことぐらいでしょうか。具体的に何をする資格なのかは、まだ、知られてはいないようです。

特別に関心を持つ居住者以外は、管理会社を通してしかこの法律に関する情報を得ることはありません。
突然、管理会社から総会の前に新法に基づき管理委託契約に関して「重要事項の説明」がされることで、マンション管理に関係した新しい法律が出来たことを知る程度でしょう。

管理会社を通してしかこの法律のことが分からないとすれば、管理会社に必要なことか、管理会社に都合のよい情報しか伝わらないのが現実でしょう。

ところで、この法律の制定によって管理会社は何か変化してきたのでしょうか。管理会社の動きを見ます。


今朝、近くの神社へ、左義長（どんど焼）にいって来ました。清清しい、さわやかな気分です。
  

管理組合と管理会社の関係を表す数字を調べてみました。

国が実施した「平成15年度マンション総合調査」によると、管理組合が管理業務の「全てを管理会社に委託している」ところが69.3％、「一部を委託している」ところが17.1％を含めると86.4％が管理会社に何らかの業務を委託していることになります。

管理組合が自主管理をしているところはわずか7.7％であり、比較的小規模のマンションや古いマンションが多くを占めています。これは、管理費の節約のためや効率の悪さから管理会社が敬遠しているのも一因かと思われます。

また、マンション分譲時の管理会社がそのまま継続しているところが87.1％となっており、分譲時から現在の管理会社に変更したところは10％であり、古いマンションほど割合が大きくなっています。

管理会社を会員とした（社）高層住宅管理業協会という団体があります。そこの発表によりますと、平成１７年末現在の会員数４５１社で全国のマンションの87.5％を受託しているとしています。

国に登録している管理会社は平成１９年３月末で２，７２７社もあるとされていますので、協会に属さない管理会社の大半は、少数の管理組合から受託している小規模の管理会社と想像できます。

管理会社の大手と言われる受託戸数上位１０社の管理戸数の合計が、平成１９年３月で１９０万戸を超えており、約５００万戸といわれるマンションストックの実にほぼ４割をわづか１０社で受託していることになります。

この上位１０社は、マンション分譲会社とは無関係の独立系といわれる管理会社２社を除き、大手分譲会社系列の管理会社です。

以上の数字から読み取れるのは、管理組合のほとんどが分譲時に指定された分譲業者系列の管理会社に管理業務を委託していることです。マンション管理の質は管理会社の質に影響されると言っても間違いないでしょう。

これからも、マンション管理のほとんどは管理会社に依存せざるを得ないとすれば、管理組合として、管理会社を良きパートナーとして積極的に活用できる対等な関係づくりが必要とされるのではないでしょうか。

そのために、管理会社は管理組合の要求にこたえられる役割を本当に果たしてきたのでしょうか？


日本語が乱れてきたと言われて久しいが、日本語ブームを巻き起こした「声に出して読みたい日本語」等の出版社が民事再生法を申請しました。売り上げの低迷とのことですが、日本語はブームで終わるのか？  

マンションを購入すると、全員が管理組合という団体に強制加入することになります。

いわゆる「マンション法」と呼ばれる「建物の区分所有等に関する法律」（略して「区分所有法」といわれています）で決められているからです。

そこには、「区分所有者（マンション購入者）は全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成する」と規定されています。

しかし、マンション購入者のなかに、マンション管理に詳しい人が必ずしもいるとはかぎりません。互いに顔を見たこともない人が集まって管理組合を結成し、マンションの管理を行うためには、何らかの専門家によるサポートが必要であることはいうまでもありません。

これまで、この役割を果たしてきたのがマンション管理会社です。管理会社は本来、管理組合から管理業務を委託されているはずですが、マンション分譲業者の設定で、マンション購入時にはすでに決まっている為に、一般的には、管理会社の思うままに管理がスタートしています。ここに、マンション購入者がマンション管理の錯覚を生む原点があります。

昭和43年の約5万戸から、40年ほどで、現在の約500万戸に増加したマンションの管理のほとんどを引き受けてきた「マンション管理会社」はその役割をどのように果たしてきたのでしょうか。

あらためて、マンション管理の原点を見直すことで、マンション居住者から見た、これからの「望ましいマンション管理の姿」を模索したいと思います。


今日で「松の内」も終わり（15日までという説もあるようですが）、ぼちぼちブログを再開します。  

独り言をつぶやきながら、マンションというのは、ある一面では、なんとも厄介な住まいなのだろうかと感じます。

それでも、新しい機能を充実させたマンションが次々と供給されています。「マンションが都市居住にふさわしい住まいである」との認識は益々深まっているようです。

便利さを得る代わりに、知らないうちに失うものもありますが、その内、失った大事なものが、何なのかさえ忘れてしまいます。

これからも、皆様とご一緒に、マンション生活が本当の意味で楽しいと感じ、永くすみ続けたいと思えるための、プログラムを考えていきたいと思います。


新春を迎え、皆様にとりまして恵み多き、良い年になりますようお祈り申し上げます。  

このブログも、今年の7月からスタートして早くも半年がたち、今回で100回目になりました。
これまで、たくさんのアクセス、ありがとうございました。

マンションは、ほとんどの人にとっては　「人生最大の買い物」　ではないかと思います。

また、偶然の事情から同じ建物に、生まれや育ち、考え方の違う人が集まり、それぞれが独立した所有権を持ちながら、マンションの管理については、基本的には所有者全員が共同して行うという特殊な所有形態となっています。

ところが、購入した価格の大半が他の購入者と共同で所有している部分であるという意識があまりないために、マンション管理に無関心な人が多いのも現実です。

安心して快適な住居として永く住み続ける為には、好むと好まざるとにかかわらず、マンション居住者はマンションコミュニティの一員になるという意識が必要になってきます。

コミュニケーションの本来の意味である　「分かち合う」　という気持ちが大切になってきます。

これからも、マンション居住者の皆さんに「快適なマンションライフ」に役立つ情報を出来るだけわかりやすくお伝えしたいと思います。


皆様からの建設的なコメントをいただければ幸いです。

  

個々のマンションは一般的に閉鎖的です。さらにセキュリティの強化は外部者を拒否しがちです。

近隣に沢山のマンションがあっても、管理組合の役員同士が情報を交換し合うことはあまりされていません。

しかし、マンションにはどこでも共通の課題や共通の管理内容が数多くあります。

一般的にマンションで問題が発生したときは、次のような方法で対応されているのではないかと思われます。

☆　マンション内で対応・・・・管理員に相談、管理会社の担当者に相談、理事会、専門委員会等で検討　等

☆　外部の専門機関に相談・・・・自治体の相談窓口、　管理組合の団体、　マンションの管理業協会、　マンション管理士会　等　　

　　　外部の相談機関は一般的な回答が多く、あくまでも参考意見にすぎないようです。

そこで、地域にあるマンションが連合し、共通の課題を解決する仕組みを作ることは、これからのマンション管理を効果的に進める上からも必要ではないかと思われます。

マンション交流会等の名目で情報交換が実施されている地区もあるようですが、さらに発展させて、管理会社やエレベーター点検等の維持管理をする業者の比較をすることで、共通の優良業者を見つけること等が可能です。

また、マンショントラブルの定番である、上下階の騒音紛争やペット飼育紛争等、地域のマンションが共同して対応を考えることは、費用対効果を考えても、居住者の合意を得やすいと思います

地域とのコミュニティを考慮していくことは重要なことであり、他のマンションと情報交換をすることはマンションの価値を高める上からも、必要なことです。

又、これからのマンション問題は次のような地域全体の課題と連動して来るものと思われます。

　　　高齢者の支援、　子育ての支援、　防犯・防災対策、　環境対策　等々

これらの問題の解決には、行政や地域社会、その他の専門家等とのネットワークが必要になってきます。管理組合の内部だけに目を向けるのではなくて、地域のほかのマンションや地域社会と連携することのほうが、より効果的な情報を手に入れることが出来るし、結果的にマンションの価値を高めることになるものと思います。


今年もあとわずかです。気持ちだけがあわただしくなっています。
  

マンション管理をスムーズに運営していく為には、良好なコミュニティが必要です。

そのためには、マンション居住者がお互いにコミュニケーションが取れる関係になることことだといわれています。

しかし、マンション居住者は他者との「コミュニケーション」を求めて居住しているのでしょうか。どんな場合でもそれを維持したいと思っているでしょうか。正直なところ　「窮屈でわずらわしい」　とか　「他人は他人、自分は自分」　と心の片隅で感じているのではないでしょうか。本当にコミュニケーションを望んでいる人がどれほどいるのでしょうか。

鍵一つで、他人とのわずらわしさから逃れるためにマンション生活を望んでいる人もいるかもしれません。

あるいは、個人の生活には踏み込まれたくないけれども、気持ちよく、安心して暮らす為には適度な関係は維持しておきたいと思っている人は多いと思います。

同じ建物の中で壁や床、天井で仕切られただけの近隣と何年も話しさえしたことがない関係というのは、どう考えても不自然であり、リスクを抱えた環境に違いありません。

マンションという資産を共有している者同志が、お互いにどういう人なのかを知らないというのは不思議なことです。

そこで、コミュニケーションをとることが苦手な人やきっかけがつかめない人に対しての仕掛けが必要です。

マンションのコミュニティを良くするために一般的には次のようなことが行われています。

☆　各種イベント（お祭り、餅つき、クリスマス会、防災訓練、懇親会、等）

☆　情報の伝達（広報紙の発行、掲示板の利用、等）

☆　サークル活動（ゴルフ、囲碁・将棋、ガーデニング、子ども会、カラオケ、手芸、育児、ペット等）

☆　ボランティア（マンション内の清掃、防犯パトロール、廃品回収、等）

管理組合の本来の目的である、建物の維持管理とは直接には関係ないと感じている人も多いと思います。そのために管理費を納めているのではないと反論して、参加を拒否する人もいても不思議ではありません。

コミュニティを重視しすぎると、任意参加の自治会なのか強制参加の管理組合なのか目的が曖昧になってきます。結果として居住者の合意形成が難しくなります。

それをどうバランスをとっていくのかが快適なマンションライフの決め手になりそうです。


「足音がうるさい」とマンションで又、傷害事件が発生しました。マンションに住む為のマナーとは？

  

管理組合運営で重要なことは、居住者間のコミュニケーションに配慮し、民主的な管理組合運営に心がけることが大切です。

そのためには、出来るだけ多くの組合員が話し合いに参加することです。　

しかし、多様な生活習慣を持ち、考え方や年齢の違う人が集まって話し合いをすることは、そう簡単なことではありません。

特に、マンション管理に関心や知識を持つ人と無関心な人の話し合いは意見の対立が顕著になりやすい傾向にあります。

ところで、マンション居住者の中には、企業活動の過程で話し合いの訓練を経験した人は多いと思います。

このところあまり聞かれなくなりましたが、昭和50年～60年代にかけて多くの企業がＴＧＣ活動（全社的品質管理活動）というものに競うように取り組んでいました。

その過程で、親和図法（ＫＪ法）という手法を学ばれたと思います。
これは多くの断片的な情報を統合して、創造的なアイデアを生み出したり、問題解決の糸口を探っていくための道具として使用されていたものです。

企業活動の延長になるようなことを、私生活である管理組合へ持ち込むことに抵抗を感じられるかもしれません。

沢山の居住者が共同して暮らすということは、価値観の相違や優先順位の違いがどうしても発生するのは仕方のないことです。

そこに、話し合いの整理をするための道具を参考にして活用することは、企業内で経験された人にとっては、そう難しいことではないと思います。

また、最近では話し合いを効果的に進めるための道具として、紛争を抱えた人同士がお互いの解決方法を見つけ出し、話し合いの交通整理をする　　「メディエーション」　とか、　理事会等の会議の場で話し合いを促したり、話の流れを整理して、参加者の相互理解を促進し、合意形成へ導く手法としての　「ファシリテーション」　とかを活用しようとする動きも出ています。

これらの手法の担い手である「メディエーター」や「ファシリテーター」といわれる人はまだ少ないようですが、考え方は日常の話し合いで活用できる要素があると思います。

まだ、聴きなれない言葉ですが、興味のある方は一度、調べて見られてはどうでしょうか。

コミュニケーションの基本は話を聞くこと。　反対意見を持つ人の顔を見て聞くことだといわれています。
効果的な話し合いをするために少しづつでも参考になる道具を使ってみてはどうでしょう。道具を使いこなせる信頼できる人はマンションの内部にもきっといるはずです。


残業代を支払しなくてもいい管理職を増やす企業があるようです。従業員の幸せとは？・・・








  

「マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合である」

これは、平成１３年に国から告示された「マンションの管理の適正化に関する指針」の一文です。

国から言われるまでもなく、マンション居住者の中には、自発的にこの意味に気づいてきた人が現れてきています。

しかし、マンション居住者には、長い間、管理会社への依存体質が身についています。具体的にどう行動したらよいのか明快な答えが見つからなくて、暗中模索の状態が続いています。

管理組合の管理の対象は、建物だけの物的側面だけではなく、マンション居住者間や外部の存在である管理会社、分譲会社、建設会社、あるいは地域社会等の人的側面があります。

つまり、管理組合はマンションに関するありとあらゆることに関係しています。
そこで、管理組合が主体的に行動するには具体的にどうすればよいのでしょうか。

管理組合を動かすのは組合員です。一つの考え方として、マンション管理の運営に「まちづくり」の概念を取り入れてみたらどうでしょう。

たとえば、１００戸のマンションには２００人から３００人が暮らしています。ある意味では一つの「まち」です。大きな団地は一つの街区に相当します。

「まちづくり」をうまく進めるには「５人の馬鹿がいる」と言われています。
☆　発想力のある知恵者
☆　すぐに同調して乗りやすい人
☆　少し別な角度から批判する目を持つ人
☆　働くことを厭わない人
☆　雰囲気を楽しくさせる人

幸い、マンションに住む人は特定な人々の集団ではありません。色々な人が集まっています。お互いに知らないだけです。人的資源の宝庫かもしれません。

マンションの将来の姿をどうしたいのか、夢を話してみましょう。禁止事項を話し合うのではなく
楽しくなるような話をして見ましょう。マンション居住者全員が参加できることを話し合ってみましょう。

「まちづくり」に終わりはありません。マンションも建て替えをすれば、又、新しい「まち」に生まれ変わります。

これまでの輪番制による理事会運営を中心とした管理方法では、いつまでたっても、管理組合が主体的にマンションを管理し続けていくことは難しいのではないかと思います。


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マンション管理に関心を持ち始めた管理組合役員からの質問です。

「マンション内でのトラブルを防ぐには、管理組合として日頃どのようなことに注意すればよいのでしょうか。」

一般的な回答は次のようなものです。

「管理組合の役員一人ひとりが管理規約などの理解を深め、時には専門家の意見も聞いたりしながら、問題になりそうなことについては、できるだけ早めに管理規約を改正するなどして紛争の予防を図ることが大切です。
そのためには良好なコミュニティがベースとして必要である。」

現実の管理組合の役員はどうでしょうか。

国が参考にと公表した「マンション標準管理規約」には　「役員は、法令、規約等並びに総会及び理事会の決議に従い、組合員のため、誠実にその職務を遂行する。」と記してあります。

これでは、ふなれな役員には、具体的に何をすればよいのか誰も分かりません。

分かっているはずの専門家である管理会社の担当者は余り積極的に説明をしません。特に居住者間の紛争に関しては、余計なことは出来るだけしないというのが管理会社の一般的な姿勢のようです。

管理組合の役員は特別な人ではありません。順番で回ってきただけの区分所有者です。

任期はほとんどが１年、あるいは、せいぜい２年です。

それも、月に一度程度、理事会に出席して、管理会社の報告を聞くだけで、終わることが多いと思います。管理規約、ましてや区分所有法等を読んで理事会に参加する人はまれでしょう。

管理組合の役員は何をすべきなのか誰も教えてはくれません。トラブルが発生するまでは、余計なことはしない方が、お互いに楽に生活ができるという暗黙の意識が働いているのかもしれません。

仮にトラブルが発生しても、居住者間の問題に関しては　いわゆる専門家という人は見つけるほうが困難です。

これが、今までの管理組合の平均像ではないでしょうか。

しかし、自分たちで快適な居住環境を維持する為に努力を始めた管理組合が、確実に増えてきています。


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マンション居住者にマンション管理に関心や知識を持つ人と無関心な人と二極化の傾向にあるようです。このことを含め、現状ではどのような問題が発生しているのでしょうか。

国が「マンション管理適正化推進センター」として指定した機関である「（財）マンション管理センター」から次のような事例が増えたと報告されています。

☆　管理組合と居住者との紛争
管理組合に対する居住者の不満や居住者の管理規約違反等

☆　居住者間の紛争
音の被害を受ける側と音を発している側、双方からの上下階の騒音やペット飼育に関するもの等

☆　組合役員相互間の紛争
理事長と他の理事、理事会と専門委員会、住宅部会と店舗部会の紛争等

この外にも、団地型マンションにおける棟間でのトラブル、賃借人と区分所有者間のトラブル、大規模なマンションでのマンション内部の自治会と管理組合とのトラブル等も発生しています。

いずれも居住者間の問題であり、原因は単純ではないようです。

管理組合の運営は話し合いで全員が合意することが理想ですが、現実はその通りには行きません。

少しばかり法律を勉強した人や海外生活を経験した人等のなかには、すぐに、法的手段で解決を図ろうとする人がいるようですが、費用と労力や時間がかかるわりには結果は誰も得をしないことが多いようです。

快適なマンションライフをすごすには、どの様な解決方法があるのか、考えてみたいと思います。


もう１２月も中旬になりました。年賀はがきを購入したのは早かったのですが・・・  

マンション居住者の年齢構成や所帯人数等に変化が現れています。

所帯主の高齢化や所帯人数の減少が進んでいます。所帯主が５０歳代以上、一人又は二人所帯が共に居住者の約６割りになるそうです。

これは、統計上の平均ですからこの割合がさらに高いマンションがあることは容易に想像できます。

マンションを終の棲家と考える高齢夫婦、高齢一人暮らしの人が増加しています。これは、暮らしやすさから、高齢になってからマンションに移り住む人も増加していることも起因しているようです。

さらに、マンション居住者の６０歳代以上の現在のマンションに対する永住意識は、７割以上の人が考えているそうです。

入居当時は鍵一つで気楽に住める居住形態であると思っている人は多いでしょう。マンションの共用部分に関しては他人任せで、専有部分さえ問題なければ良いとし、自分の仕事を優先して来たと思います。

その結果として永い間マンションの管理に無関心できたことも事実でしょう。

意識するしないに係らず多くのマンションで一般的に次のような問題を抱えています。

☆　外壁、屋上、給排水管からの漏水等を基本とした建物の維持管理に関すること。

☆　ぺットや騒音等の居住者間の迷惑行為に関すること。

☆　管理費・積立金等の徴収・滞納あるいは規約、修繕計画、駐車場、理事会等の組合運営に関すること。

☆　管理を委託している管理会社に関すること等　様々です。

時間に余裕の出来た高齢者がこのような問題に関心を持つようになり、独自で勉強をする人も増えてきました。

もちろん、近年マンションの管理に関する法律改正や新しい法律の制定が関係していることも影響していると思います。

しかし、マンション管理に関心や知識を持つ居住者が増えたことにより、考え方に対立が生じ、新たなトラブルの原因となるマンションも増えています。


マンションの各住戸にビラを配布した人が逆転有罪判決。毎日、新聞に入ってくる沢山のチラシは？？？